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打臉！2018年北京土地大規模流拍，限購政策還能撐多久？
根據最近財政部公佈的信息透露，2017年全國土地出讓收入達到瞭5.2萬億元，同比2016年增長瞭40.7%，占到政府性基金預算收入的80%以上。
這是近2013年以來中國賣地收入最高的一年，占到整個國傢預算收入的30%左右。
北京在2017年賣地收入高達2800個億，比2016年整整多出瞭2000個億，2016年北京賣地收入僅有860個億而已！
然而就在2018年拍地伊始，北京就接二連三的出現瞭土地流拍現象，一貫以來寸土寸金的北京土地市場，被市場直接打臉瞭！
1月25日，豐臺白盆窯兩宗共有產權房用地，限價43000元/平米，流拍！兩塊地總規模高達30萬平米，北京市直接損失總地價接近100個億！
1月30日，豐臺區盧溝橋鄉小瓦窯村XWY-12住宅用地再次流拍，此地塊是限價房地塊，最高限價57000元/平米，北京市直接損失地價達到62個億！
在短短5天時間之內，北京市總共損失地價就高達162個億！這在以前是很難想象的，究竟是什麼原因讓開發商在新的一年拿地如此冷靜？北京房價是否會真的掉頭向下？
【1】
限購+限貸政策的“不合理”升級！
誤傷多數剛需首改客戶，北京限貸政策應當調整！
自從2017年的317政策之後，北京住宅市場就開始逐漸降溫。
認房又認貸，而且還認貸款記錄，同時公積金貸款記錄也要計算貸款次數，這應該算是北京歷史以來最嚴格的限貸政策瞭。
最關鍵的是，北京購房如果是非普宅的二套，首付需要達到瞭80%，這簡直就是一個非常不合理的首付比例。按照北京目前的房價水平，客戶購房需要的首付金額就明顯過高瞭。
500萬的剛需房，如果有過貸款記錄（包括公積金貸款記錄，還完也算二套），首付就必須要達到400萬！而如果是1000萬的改善住房，首付至少要800萬！
這種限購+限貸的“不合理”升級政策，在2017年已經導致市場成交周期變得非常漫長，開發商銷售回款難度變得極大，市場逐漸進入冰點！
住建部在2017年年底曾經聲明，2018年對剛需住房要滿足，對首改住房要支持，那是不是會意味著2018年北京的限貸政策會調整成“認房不認貸，至少不認貸款記錄”呢？
北京這種不合理的限貸政策不調整，市場預期恐怕將難以實現真正的逆轉！
【2】
租賃房大躍進運動，年均10萬套的供應量
將對租賃市場形成巨大沖擊！
2018年是北京建設租售並舉的關鍵一年。北京將從以下幾個方面發力，每年至少提供不低於10萬套的租賃房。
第一，2018年北京將提供1.1萬套的公租房。
第二，2018年將有7300套共有產權房進入銷售。
第三，自持型商品住宅高達143萬平米將在2018年竣工。
第四，2018年已經完成集體建設用成長奶粉比較2016地39個項目，分佈在13個區，供地面積達到200萬平米。
第五，2018年將會正式實施“商改住”政策，商住存量允許轉為租賃住宅，這個也將提供不低於1萬套的租賃房。
可見，2018年將會是租售並舉制度建設的起始之年。北京在租賃房建設方面將會進入高潮期，大量租賃房將會破土而出，從而對北京整個租賃市場形成巨大沖擊，同時也將會部分分流市場的購買需求。
大量建設租賃房，其實也一定層面上影響瞭開發商的市場預期，市場未來究竟如何，變數就比較大瞭。這個也是導致開發商拿地謹慎的重要因素。
【3】
銷售政策層層封堵，樓面價持續推高！
開發商拿地開發的利潤越來越薄！
一方面執行最嚴厲的限購、限貸政策，另一方面又大量建設租賃房，搞大躍進運動。而最可怕的是，在規劃、銷售層面，也開始對各種可能的漏洞進行封堵！
北京目前出讓的國有建設用地，均為限價銷售的用地。也就是在土地出讓的時候，房價就已經確定瞭，也就是“限房價，競地價”的模式。
這樣一來，開發商為瞭拿地開發，隻能競地價，導致地價越來越高，而房價卻又是被限制死的，那怎麼辦呢？
隻能從地下空間入手！通過地上和地下的捆綁銷售，來達到提高開發利潤的目的。但是最近北京市開始全面對地下空間開發進行瞭封堵。
第一，地下空間需要單獨報價，且也限價，一般不會突破3萬/平米。
第二，地下空間不允許做任何通風采光的手段，包括高窗、下沉庭院等，均嚴格禁止。
第三，禁止房間內部做地下、地上空間的貫通，所有的地下空間均需要從公共空間進入，這樣就規避瞭地下地上空間捆綁銷售的問題瞭。
這樣一來，企圖想通過地下空間來實現高溢價高利潤的目的就徹底歇菜瞭！
而北京在地價上卻又沒有任何妥協，限價43000元/平米，而底價樓面價就高達32000元/平米，這種底價設置分明就是不想給開發商任何的利潤空間。
由此可見，對於地方政府來說，既要完成中央政府分配的限房價、建設租售並舉的長效機制等任務，同時又不舍得失去地價這個土地財政，心情是十分的矛盾。
但是北京再如此搞下去，流拍地塊隻會越來越多，到最後隻會自己打臉！
【4】
供給側出現大變，北京年內房價恐將持續下跌！
2018年或是入手自住的好時機！
有很多人都問我，2018年北京房價是不是會漲啊？我的回答是：2018年北京房價不僅不會漲，而且還會持續下跌，尤其是二手房房價。
北京供給端已經出現巨變！2018年將會供地高達1200萬平米，建設租賃房至少10萬套，共有產權房可能將會超過1萬套，限價商品住宅會遍地開花。
如此大的市場供應，北京房價在2018年想要漲起來，可能性幾乎是零。
同時，二手房的新版合同將會在春節之後執行，到時候二手房交易稅費將會出現數倍的增長，二手房交易量會持續下降！
【延展閱讀】陰陽合同將禁止，二手房變相限售五年，北京商住或將量價齊暖！
因此，2018年我個人認為，是北京入手剛需及改善的最好機會。大量限價房將會入市，價格相對優惠，數量相對較大，購房可選的餘地較大，搞不好還能獲得一定的優惠！
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國務院強力推動租售並舉，商改住在未來五年內將會逐漸落地！
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